İşletme projesi, daire tipine göre pay, ara ödemeler ve genel kurulun tarife kararı — aylık tutarın arkasındaki hesap.
“Neden bu ay aidat arttı?” sorusu, kooperatif ofisinin en sık duyduğu sorudur. Aidat keyfî bir rakam değildir; genel kurulun onayladığı işletme projesinin aylara bölünmüş hâlidir. Bu yazıda aylık aidatın arkasındaki hesabı, ara ödemelerin neden gerektiğini ve tarifenin hangi durumlarda değiştiğini Temeldaş Evleri örneğiyle anlatıyoruz.
Hesabın başlangıç noktası: toplam maliyet
İşletme projesi önce projenin toplam maliyetini tahmin eder: arsa bedeli, proje ve müşavirlik, ruhsat harçları, yapı denetim ücreti, yüklenici sözleşme bedeli, doğrudan alınan malzemeler, yönetim giderleri ve beklenmedik giderler için ayrılan pay. Temeldaş’ta yüklenici sözleşme bedeli 540 milyon lira olarak örneklenmiştir; buna arsa ve diğer kalemler eklenince toplam rakam ortaya çıkar.
Maliyet ortaklara nasıl bölünür?
Kooperatifte herkes eşit ödemez; her ortak, alacağı dairenin büyüklüğüyle orantılı pay öder. En yaygın yöntem brüt alana göre paylaştırmadır. Temeldaş Evleri’nde üç tip vardır:
| Daire tipi | Brüt alan | Adet | Güncel aylık aidat |
|---|---|---|---|
| 2+1 | 114 m² | 96 | 30.000 ₺ |
| 3+1 | 152 m² | 96 | 40.000 ₺ |
| 4+1 | 194 m² | 48 | 51.000 ₺ |
Oranlara bakın: 3+1’in aidatı 2+1’in yaklaşık 1,33 katı, brüt alanı da 1,33 katı. 4+1 ise 1,7 kat. Böylece metrekare başına herkes aynı tutarı öder.
Aylık aidat ile ara ödeme arasındaki fark
İnşaatın para ihtiyacı her ay aynı değildir. Kaba inşaatın yoğun olduğu aylarda beton, demir ve kalıp işçiliği büyük harcama ister; kış aylarında iş yavaşlar. İşletme projesi bu dalgalanmayı iki araçla karşılar: her ay düzenli ödenen aylık aidat ve yoğun dönemlerden önce alınan ara ödeme. Temeldaş’ta 2024’ten bu yana beş ara ödeme planlanmıştır; takvim ve tutarlar aidat ve ödeme planı sayfasında yer alır.
Bir örnek: 3+1 hissesinin bir yılı
2026 yılında bir 3+1 ortağının ödemesi şöyle oluşur: 12 ay × 40.000 ₺ = 480.000 ₺ aylık aidat; Haziran 2026 ara ödemesi 200.000 ₺. Toplam 680.000 ₺. Ortak bunu aylara yayarak düşündüğünde ayda ortalama yaklaşık 56.700 ₺ ödemiş olur. Ara ödemeler önceden ilan edildiği için ortağın birikim yapmasına zaman kalır.
Tarife neden değişir?
Tarifeyi değiştirme yetkisi genel kuruldadır; yönetim kurulu yalnız genel kurulun verdiği sınırlar içinde düzenleme yapabilir. Tarifeyi değiştiren üç temel neden vardır:
- Maliyet artışı: Beton, demir ve işçilik fiyatları yükseldiğinde yüklenici sözleşmesindeki fiyat farkı hükmü devreye girer; artan hakediş tutarını karşılamak için gelir artmalıdır.
- Tahsilat açığı: Ortakların bir kısmı düzenli ödemezse kasada beklenen para birikmez. Gecikme faizi bu açığı kısmen kapatır ama tamamen kapatmaz.
- İş programı değişikliği: İnşaat planlanandan hızlı ilerlerse para ihtiyacı öne çekilir; yavaş ilerlerse tersine.
Temeldaş’ın tarife geçmişi bu nedenleri gösterir: Kasım 2023’te 2+1 için 18.000 ₺ ile başlanmış, Temmuz 2024’te maliyet revizyonuyla 24.000 ₺’ye, Temmuz 2025’te genel kurul kararıyla 30.000 ₺’ye çıkılmıştır.
Aidatınızın nereye gittiğini nasıl görürsünüz?
Tarifenin adil olup olmadığını anlamanın en iyi yolu gidere bakmaktır. Aylık gelir ve gider kalemlerini, banka bakiyesini ve bütçe-gerçekleşen karşılaştırmasını şeffaflık sayfasında görebilirsiniz. Kendi hissenizin tahakkuk ve ödeme dökümü ise üye portalındadır.
Aidatı etkileyen görünmeyen kalemler
Aylık aidat yalnız beton ve demire gitmez. Proje ve müşavirlik ücretleri, yapı denetim hizmeti, ruhsat ve harçlar, banka masrafları, yönetimin personel ve ofis giderleri, vergi ve sigorta primleri de bu tutarın içindedir. İşletme projesinde bu kalemlerin her biri ayrı satırda görünmelidir. Yönetim giderinin toplam içindeki payı genellikle küçük bir yüzdedir; bu payın yıldan yıla hızla artması, genel kurulda sorulması gereken bir konudur. Temeldaş’ta her kalem aylık olarak kategorisiyle yayımlandığı için bir ortağın “aidatımın ne kadarı yönetime gidiyor?” sorusunun cevabı birkaç tıklamayla bulunur.
Avans ödeme ve erken ödeme
Bazı ortaklar aidatlarını birkaç ay önceden ödemek ister. Erken ödeme kooperatifin nakit akışını rahatlatır; ancak ileride tarife artarsa, önceden ödenen ayların eski tarifeden mi yeni tarifeden mi sayılacağı ana sözleşmeye ve genel kurul kararına bağlıdır. Temeldaş’ta fazla ödeme hisseye avans olarak kaydedilir ve sonraki ayların tahakkukundan düşülür; tarife değiştiğinde fark ayrıca tahakkuk eder. Portalda avans tutarı ayrı bir satır olarak görünür.
Tarife kararının yürürlüğe girmesi
Genel kurul yeni tarifeyi kabul ettiğinde kararın hangi aydan itibaren uygulanacağı da kararın içinde yazılır. Temeldaş’ta 2025 olağan genel kurulu Haziran ayında yapılmış, yeni tarife Temmuz 2025 tahakkukundan itibaren uygulanmıştır. Yönetim, kararın ardından bütün ortaklara SMS ve e-postayla yeni tutarı bildirir; portaldaki ödeme planı da kendiliğinden güncellenir.
Genel kurulda dikkat edilecekler
Yeni tarife önerisi genel kurul gündemine geldiğinde üç belgeyi isteyin: güncellenmiş işletme projesi, geçen yılın bütçe-gerçekleşen tablosu ve yüklenicinin fiyat farkı hesabı. Bu üçü yan yana konduğunda önerilen artışın nereden geldiği görülür. Oyunuzu bu bilgiyle kullanın; katılamıyorsanız vekâletname rehberimize bakın.
