Arsa tapusu, ruhsat durumu, işletme projesi, yüklenici sözleşmesi ve ana sözleşmedeki çıkış hükümleri: imzadan önce sorulacaklar.
Konut kooperatifleri, maliyetine ev sahibi olmak isteyenler için hâlâ en yaygın yollardan biri. Ancak kooperatif bir şirket değil, ortaklarının ortak girişimidir: kâr da zarar da, gecikme de hızlanma da sonunda ortağın cebine yansır. Bu yüzden imzadan önce sorulacak soruların çoğu “daire ne kadar?” değil, “bu yapı nasıl yönetiliyor?” sorusudur. Aşağıdaki dokuz madde, bir kooperatife katılmadan önce masaya yatırmanız gereken belgeleri ve göstergeleri sıralıyor.
1. Arsa kimin adına, ne durumda?
Kooperatifin en büyük varlığı arsadır. Tapunun kooperatif tüzel kişiliği adına tescilli olup olmadığına, üzerinde ipotek ya da şerh bulunup bulunmadığına bakın. Arsa henüz alınmadıysa satış vaadi sözleşmesinin şartları, ödeme takvimi ve cayma hâlleri önemlidir. “Arsa yakında alınacak” diye toplanan aidatlar, arsa hiç alınamazsa en uzun süren iade tartışmalarını doğurur.
2. Ruhsat ve proje hangi aşamada?
İmar durumu, avan proje ve yapı ruhsatı birbirinden farklı aşamalardır. Ruhsatı alınmış bir projede inşaatın başlaması aylar içinde mümkündür; yalnız imar durumu olan bir arsada ise ruhsat süreci bir yılı bulabilir. Kooperatiften ruhsat tarihini ve ruhsattaki bağımsız bölüm sayısını isteyin; reklamdaki konut sayısıyla ruhsattaki sayı aynı olmalıdır.
3. İşletme projesi gerçekçi mi?
İşletme projesi, kooperatifin “bu işi şu kadar paraya, şu sürede yaparız” dediği yıllık plandır. Aylık aidat ve ara ödemeler buradan çıkar. Projede inşaat maliyetinin metrekare başına nasıl hesaplandığına, fiyat artışı için pay ayrılıp ayrılmadığına ve gelir tarafında kaç ortağın düzenli ödeme yapacağının varsayıldığına bakın. Yüzde yüz tahsilat varsayan bir proje, ilk gecikmede açık verir. Ayrıntı için işletme projesi ve bütçe yazısına göz atın.
4. Yüklenici nasıl seçildi, nasıl ödeniyor?
Kooperatifler genellikle ya anahtar teslim götürü bedelle ya da imalat karşılığı hakediş usulüyle çalışır. Hakediş usulünde her ay yapılan iş ölçülür ve ödenir; bu, ilerlemeyi takip etmeyi kolaylaştırır. Yüklenici seçiminin ihaleyle mi yapıldığını, kaç teklif alındığını ve sözleşmede gecikme cezası olup olmadığını sorun. Temeldaş Evleri’nde hakediş özetleri ilerleme panosunda yayımlanır.
5. Ana sözleşmedeki çıkış ve devir hükümleri
Bir gün hissenizi devretmek ya da kooperatiften çıkmak isteyebilirsiniz. Ana sözleşme; çıkış için bildirim süresini, ödenen tutarların ne zaman ve nasıl iade edileceğini, devir ücretini ve yönetim kurulunun devri hangi gerekçelerle reddedebileceğini düzenler. Bu maddeleri imzadan önce okuyun. Devir adımları ve çıkış ve pay iadesi yazılarımız konuyu ayrıntılı anlatıyor.
6. Mali tablolar ve denetim kurulu raporları
Kurulmuş bir kooperatife katılıyorsanız son iki yılın bilançosunu, gelir-gider tablosunu ve denetim kurulu raporlarını isteyin. Raporda “uygun” dışındaki bulgulara özellikle bakın: banka mutabakatı, gecikmiş aidatların oranı, bütçe sapmaları. Bir kooperatifin bunları kolayca paylaşabilmesi başlı başına bir güven işaretidir; Temeldaş’ta denetim raporları arşivi herkese açıktır.
7. Tahsilat oranı ve geciken ortaklar
İnşaatı ortakların aidatı finanse eder. Ortakların yüzde kaçının aidatını vadesinde ödediği, projenin hızını doğrudan belirler. Son on iki ayın tahsilat oranını sorun; yüzde 85’in altına düşen oranlar ya ek ara ödemeye ya da yavaşlamaya işaret eder. Şeffaflık sayfamızda bu oran ay ay görünür.
8. Kura ve daire dağıtım yöntemi
Dairelerin nasıl dağıtılacağı en hassas konudur. Kura ne zaman yapılacak, tercih hakkı var mı, kurucu ortaklara öncelik tanınıyor mu? Yöntemin genel kurul kararıyla belirlenmiş ve önceden ilan edilmiş olması gerekir. Doğrulanabilir bir kura yönteminin nasıl işlediğini kura yazımızda anlatıyoruz.
9. Ortaklara bilgi nasıl veriliyor?
Genel kurul yılda bir toplanır; aradaki on bir ayda ortağın bilgi alabileceği kanal çok önemlidir. Düzenli duyuru, şantiye fotoğrafları, borç ve makbuz bilgisinin görüldüğü bir portal, ofisi aramadan cevap bulmanızı sağlar.
Ortaklarla konuşmanın değeri
Belgeler bir şey söyler, ortaklar başka bir şey. Kooperatife katılmadan önce mevcut ortaklardan birkaçıyla konuşun: genel kurullara katılım nasıl, sorulan sorulara yönetim nasıl cevap veriyor, aidat artışları önceden duyuruluyor mu? Bir hafta sonu şantiyeyi ziyaret etmek de iyi bir fikirdir; düzenli, iş güvenliği önlemleri alınmış ve hareketli bir şantiye, kâğıt üzerindeki iş programının gerçek olduğunu gösterir. Rehberli şantiye turları bunun için iyi bir fırsattır.
Ödeme gücünüzü hesaplayın
Kooperatif ödemeleri yıllara yayılır ve aylık aidatın yanında ara ödemeler de gelir. Hane bütçenizi yalnız bugünkü aidata göre değil, olası tarife artışlarını ve ara ödeme aylarını da hesaba katarak planlayın. Kendi kendinize şu soruyu sorun: aidat yüzde yirmi artarsa ve aynı yıl iki ara ödeme gelirse, bunu birikimlerime dokunmadan karşılayabilir miyim? Cevap hayırsa daha küçük bir daire tipi ya da daha geç bir giriş düşünülebilir. Gecikmeye düşen ortak, yalnız faiz ödemekle kalmaz; kooperatifin bütün ortaklarının takvimini de etkiler.
Kısa bir özet
Kooperatife ortak olmak bir daire satın almaktan çok, birkaç yıl sürecek bir ortaklığa girmektir. Belgeleri isteyin, rakamları karşılaştırın, ortaklarla konuşun. Bilgiyi kolay veren yönetim, sorun çıktığında da açık konuşan yönetimdir.
