Hakediş kontrolleri, iş bitirme, iskân başvurusu ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş.
Bir kooperatif konutunun hikâyesi anahtar tesliminde bitmez. Dairenin yasal olarak oturulabilir ve tapusunun kat mülkiyetli olabilmesi için inşaatın sonunda bir dizi resmî adım atılır. Bu adımlar aylar sürebilir ve ortakların en çok merak ettiği konular arasındadır. Bu yazıda sürecin genel çerçevesini anlatıyoruz.
İnşaat boyunca yapı denetim
Yapı ruhsatı alınırken projeye bir yapı denetim kuruluşu atanır. Kuruluşun mühendisleri inşaatın belirli aşamalarında şantiyeye gelir: temel donatısı, her kat döşemesinin beton dökümü öncesi donatı kontrolü, beton numunelerinin alınması, tesisat testleri. Her kontrol bir tutanakla kayda geçer. Kooperatifin kendi kontrol mühendisi de hakediş için metraj ölçerken bu tutanakları dikkate alır.
Beton numuneleri neden önemli?
Her dökümde alınan beton numuneleri laboratuvarda kırılarak dayanımı ölçülür. Sonuçlar yapı denetim kuruluşunun dosyasında saklanır. Ortak olarak, şantiye fotoğraf günlüğünde “beton numunesi alındı” etiketli kareleri görmeniz bu kontrolün yapıldığını gösterir.
İş bitirme ve eksik listesi
İnşaat tamamlanmaya yaklaşınca kooperatif yönetimi, kontrol mühendisi ve yüklenici birlikte daire daire gezerek eksik listesi çıkarır: kapanmamış priz kapakları, ayarı bozuk pencereler, derz eksikleri. Yüklenici bu listeyi tamamladıktan sonra geçici kabul yapılır. Hakedişlerden tutulan teminatın bir kısmı bu aşamada iade edilebilir.
İskân (yapı kullanma izni)
Yapı kullanma izni, binanın ruhsatına ve projesine uygun yapıldığını ve kullanılabilir olduğunu gösteren belgedir. Başvuru için genellikle şu belgeler hazırlanır:
| Belge | Kim hazırlar? |
|---|---|
| Yapı denetim iş bitirme tutanağı | Yapı denetim kuruluşu |
| Sığınak ve otopark uygunluğu | Belediye birimleri |
| Elektrik, su, doğalgaz abonelik uygunluğu | İlgili kurumlar |
| Asansör tescil belgesi | Asansör firması ve belediye |
| Enerji kimlik belgesi | Yetkili uzman |
Belgeler tamamlanınca belediye binayı yerinde kontrol eder ve izni verir. Aşamalı projelerde iskân her aşama için ayrı alınabilir; Temeldaş’ta 1. aşama (A ve B blok) için başvurunun 2027 yazında yapılması planlanır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine
İnşaat sürerken arsa üzerinde kat irtifakı kurulur; her bağımsız bölüm (daire) için bir arsa payı belirlenir. İskân alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Bu aşamada tapular, kura sonucunda her ortağa çıkan daireye göre ortaklar adına düzenlenir.
Tapu devri için ortaktan istenenler
1. Hissenin bütün borçlarının kapatılmış olması (aidat, ara ödeme, faiz). 2. Varsa son hesap farkının ödenmesi: inşaat maliyetinin kesinleşmesiyle ortaya çıkan fark. 3. Kimlik ve gerekli harçlar.
Borcu olan ortağın tapusu, ana sözleşme hükümlerine göre borç kapanana kadar bekletilebilir. Üye portalında borç durumunuzu her zaman görebilirsiniz.
Son hesap ve kooperatifin tasfiyesi
Bütün konutlar teslim edilip tapular verildiğinde kooperatif amacına ulaşmış olur. Son genel kurulda kesin hesaplar onaylanır, kalan alacak ve borçlar ortaklar arasında paylaştırılır ve tasfiye süreci başlar. Bu, kooperatifin son ve en dikkat isteyen genel kuruludur.
Ortak alanlar ve peyzaj
İskân başvurusundan önce yalnız daireler değil, ortak alanlar da tamamlanmalıdır: otopark, sığınak, jeneratör odası, çevre düzenlemesi ve otopark rampası. Peyzaj ve sosyal tesis gibi ek işler bazen ayrı bir genel kurul kararıyla yapılır. Bu işlerin iskân takvimine etkisi, işletme projesinde ayrıca gösterilmelidir. Temeldaş’ın 2026 genel kurul gündeminde ortak alan yapım yetkisi de bu nedenle yer almaktadır. Ortak alanların zamanında bitmemesi, daireler hazır olsa bile iskânı geciktirebilir.
Abonelikler ve taşınma
İskân alındıktan sonra her daire için elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri ortak adına açılır. Bu işlemler genellikle tapu devrinden sonra yapılır; ancak bazı kooperatifler teslim sürecini hızlandırmak için kooperatif adına geçici abonelikle başlayıp sonra devreder. Taşınma tarihleri bloklar ve katlar arasında sıraya konur; asansör ve merdiven kullanımı bir takvimle düzenlenir. Bu ayrıntılar genellikle teslimden birkaç ay önce duyurularla ortaklara bildirilir.
Garanti süreleri
Teslimden sonra da yüklenicinin sorumluluğu sürer. Sözleşmede ve ilgili mevzuatta belirtilen sürelerde ortaya çıkan gizli ayıplar yükleniciye bildirilir. Kesin kabul, bu sürenin sonunda yapılır ve kalan teminat bu aşamada iade edilir. Ortakların teslimden sonraki ilk aylarda fark ettikleri kusurları yazılı olarak yönetime bildirmesi, bu sürecin sağlıklı yürümesi için gereklidir. Yönetim bildirimleri toplu olarak yükleniciye iletir ve giderilmesini takip eder.
Gecikme riskleri
İskân sürecindeki en sık gecikme nedenleri eksik belge, ortak alanların tamamlanmaması ve abonelik uygunluk yazılarının beklenmesidir. Bu riskleri azaltmak için yönetim, inşaatın son yılında belge takvimini ayrı bir iş programı olarak izler. Ortaklara düzenli duyurularla hangi belgenin hangi aşamada olduğu bildirilir. Böylece teslim tarihine ilişkin beklentiler gerçekçi tutulur ve son dakika sürprizleri önlenir.
Ortak olarak ne yapabilirsiniz?
- İlerleme panosunu ve hakediş özetlerini düzenli takip edin. - Genel kurulda iskân takvimini ve son hesap tahminini sorun. - Borcunuzu teslim öncesinde kapatın.
