İş kalemi ağırlıkları, kat bazında puanlama ve hedef eğrisiyle karşılaştırma: “%54 bitti” ne demek?
“İnşaat yüzde kaçta?” sorusunun cevabı göründüğünden zordur. Dışarıdan bakan biri on iki katı yükselmiş bir bloğu “bitmiş” sanabilir; oysa kaba inşaat bir konutun maliyetinin ancak üçte biri kadardır. Bu yazıda Temeldaş’ın ilerleme panosundaki yüzdenin nasıl hesaplandığını açıklıyoruz.
İş kalemleri ve ağırlıklar
Bir konut binası birbirini izleyen iş kalemlerinden oluşur. Her kaleme, toplam maliyet içindeki payına göre bir ağırlık verilir:
| İş kalemi | Ağırlık |
|---|---|
| Kaba inşaat (betonarme) | %32 |
| Duvar örme | %7 |
| Mekanik tesisat | %9 |
| Elektrik tesisatı | %7 |
| Sıva | %8 |
| Şap | %4 |
| Doğrama (pencere, kapı) | %8 |
| Cephe ve yalıtım | %10 |
| İnce işler (seramik, parke, boya, mutfak) | %15 |
Ağırlıkların toplamı yüzde yüzdür. İnce işlerin ağırlığının kaba inşaatın yarısına yakın olması, “iskelet bitti, ev bitti” yanılgısını açıklar.
Kat bazında ölçüm
Her blok, temel ve on iki normal kat olmak üzere on üç satıra ayrılır. Şantiye sorumlusu her satırda her iş kaleminin tamamlanma oranını girer: yüzde 0, ara değerler ya da yüzde 100. Temel satırında yalnız temelde yapılan kalemler (kaba inşaat, tesisat, yalıtım) sayılır; ince işler temelde yoktur.
Bir katın yüzdesi
Bir katın ilerlemesi, o kattaki kalemlerin ağırlıklı ortalamasıdır. Örnek: kaba inşaatı, duvarı ve tesisatı bitmiş, sıvası yarıda bir kat:
Kaba inşaat, duvar, mekanik ve elektrik tamam; sıvanın yarısı yapılmış; şap, doğrama, cephe ve ince işler başlamamış.
Bloğun ve projenin yüzdesi
Bloğun yüzdesi katlarının ortalamasıdır. Projenin genel yüzdesi ise dört bloğun ortalamasıdır; bloklar aynı büyüklükte olduğu için eşit ağırlık taşır. Temeldaş’ta 1. aşamadaki A ve B blokları kaba inşaatı bitirip ince işlere geçtiği için yüzde 70–80 bandındadır; 2. aşamadaki C ve D blokları ise kaba inşaatın ortasındadır. İlerleme panosunda bu farkı blok blok, kat kat görebilirsiniz.
Hedef eğrisi: S eğrisi
İş programı, her ay sonunda projenin yüzde kaçta olması gerektiğini gösterir. İnşaat başta yavaş ilerler (kazı, temel), ortada hızlanır (kaba inşaat ve tesisat aynı anda), sonda yine yavaşlar (ince işler ve teslim hazırlığı). Bu yüzden planlanan ilerleme çizgisi S harfine benzer. Gerçekleşen ilerleme bu eğrinin altında kalıyorsa iş programının gerisindeyiz demektir.
Sapma nasıl okunmalı?
Panoda “bugün sapma −5 puan” görüyorsanız proje planlanandan beş puan geridedir. Sapmanın nedeni çoğu zaman şunlardan biridir:
- Kış aylarında beton dökümünün durması
- Malzeme tedarikinde gecikme
- Ödeme akışının yavaşlaması (tahsilat açığı)
- Projede revizyon ya da ek iş
Büyük bir sapma, yönetimin yeni bir iş programı yapması ve bunu genel kurula sunması gereken bir işarettir.
Hakedişle ilişkisi
Fiziki ilerleme ile parasal ilerleme aynı şey değildir. Hakediş ödenen parayı, ilerleme yapılan işi gösterir. İkisinin birbirine yakın seyretmesi beklenir; para hızla akarken ilerleme yerinde sayıyorsa açıklama istenmelidir. Hakediş yazımız bu karşılaştırmanın ayrıntısını veriyor.
Neden kat kat ölçüyoruz?
Bloğun tamamı için tek bir yüzde vermek daha kolay olurdu, ama bu bilgi ortak için yeterince anlamlı değildir. Kat bazında ölçüm, işin hangi katlarda yoğunlaştığını gösterir. Örneğin A Blokta alt katlarda ince işler başlamışken üst katlarda hâlâ sıva yapılıyor olabilir. Kura sonucunda dairesinin 3. katta olduğunu bilen bir ortak, kendi katındaki seramik ve parke işlerinin ne zaman başlayacağını ızgaradan doğrudan takip edebilir. Izgarada her hücre o katın iş kalemlerine göre dolu, yarı dolu ya da boş görünür.
Ölçümü kim doğrular?
Şantiye sorumlusunun girdiği oranlar kendiliğinden kesinleşmez. Her hakediş döneminde kontrol mühendisi, metraj ölçümüyle birlikte ilerleme ızgarasındaki oranları da gözden geçirir. Bir kalemin yüzde yüz görünmesi için o kattaki işin tamamen bitmiş ve kontrol edilmiş olması gerekir; yarım kalan işler ara değerle girilir. Izgarada yapılan her değişiklik işlem günlüğüne kim tarafından, hangi tarihte yapıldığıyla kaydedilir. Denetim kurulu bu günlüğü örnekleyerek fotoğraf günlüğüyle karşılaştırabilir.
Yüzde ile takvim arasındaki ilişki
Yüzde ilerleme, teslim tarihini doğrudan söylemez. Kalan işlerin süresi ağırlıklarıyla orantılı değildir: ince işler toplam maliyetin yüzde on beşi olsa da daire daire yapıldığı için uzun sürer. Bu nedenle iş programı, ilerleme yüzdesinin yanında kalan iş kalemlerinin süre tahminini de göstermelidir. İlerleme panosunda her aşamanın teslim hedefi ayrıca yazılır.
Ağırlıklar değişebilir mi?
İş kalemi ağırlıkları projenin başında maliyet tahminine göre belirlenir. İnşaat sürerken bir kalemin maliyeti diğerlerine göre çok artarsa ağırlıkların güncellenmesi gündeme gelebilir. Ancak ağırlık değiştiğinde geçmiş ayların yüzdeleri de değişeceği için bu güncelleme genel kurula bilgi verilerek ve eski ile yeni hesap yan yana gösterilerek yapılmalıdır. Aksi hâlde ilerleme bir gecede değişmiş gibi görünür ve güven sarsılır.
Fotoğraflarla doğrulama
Rakamlar, şantiyeden gelen tarihli fotoğraflarla desteklenmelidir. Temeldaş’ın şantiye fotoğraf günlüğünde her kare blok, kat ve iş kalemiyle etiketlidir; panoda gördüğünüz bir yüzdeyi aynı katın fotoğrafıyla karşılaştırabilirsiniz.
